Une SCI ne peut pas majorer le prix d’acquisition d’un bien immobilier pour des travaux déjà déduits des revenus fonciers, y compris ceux financés par des indemnités d’assurance. Seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, réalisés par une entreprise et non encore déduits fiscalement, peuvent être pris en compte pour majorer le prix d’acquisition. 

La Cour administrative d'appel de Lyon vient de rappeler (arrêt du 23 octobre 2025, n° 24LY02160) que c’est l’activité réellement exercée par une société qui prime sur son objet social statutaire.

Dans cette affaire, une contribuable cède en 2019 les parts d’une SCI créée en 1999 pour « la construction d’immeubles en vue de la vente ». Elle soutient que la SCI relevait du régime dérogatoire de l’article 239 ter du CGI et devait, à ce titre, être soumise à l’impôt sur le revenu, la cession de parts relevant alors du régime des plus-values immobilières.

La Cour administrative d’appel de Lyon rejette sa demande pour les motifs suivants :

• la SCI avait ajouté dès 2000 une activité de location meublée à son objet social ;
• cette activité commerciale avait été effectivement exercée, comme le confirment les déclarations fiscales ;
• la location meublée n’était pas accessoire à l’activité de construction-vente.

Conséquence : la SCI était soumise à l’impôt sur les sociétés et la cession de parts relevait du régime de l’article 150-0 A du CGI, et non de celui des plus-values immobilières.

La CAA de Lyon rappelle clairement :

« Une société civile exerçant l’une des activités visées à l’article 35 du CGI est en principe assujettie à l’impôt sur les sociétés, sauf à ce que, sous les conditions prévues à l’article 239 ter, elle ait pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente. »

Le Tribunal administratif de Montpellier rappelle un principe fondamental : sans preuve, pas de déduction.

Dans cette affaire, une contribuable avait vendu un bien immobilier reçu par donation-partage. Pour réduire sa plus-value imposable, elle demandait que soit prise en compte une soulte qu’elle affirmait devoir à son frère.

Le problème étant que la soulte n’était mentionnée ni dans l’acte de vente, ni dans la déclaration fiscale, et aucun justificatif de versement n’a été produit dans les délais.

Le tribunal a donc rejeté sa demande :

"Il n’est pas établi et il ne résulte pas de l’instruction que Mme B…, à laquelle incombe la charge de la preuve, se soit acquittée du paiement de la soulte dans le délai prévu, alors que le prix d’acquisition à retenir est la valeur vénale de la pleine propriété à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine de la requérante."

Dans un arrêt du 15 octobre 2025, le Conseil d’État a annulé une décision de la cour administrative d’appel de Bordeaux qui avait donné raison à l’administration fiscale, laquelle avait considéré que le rachat de parts sociales par la société, dès lors que l’opération n’était pas motivée par des pertes, constituait une distribution de revenus.

Le Conseil d’État a rappelé qu’il ne s’agissait pas d’une distribution de bénéfices et que l’opération devait être imposée selon le régime des plus-values de cession. 

Le tribunal administratif a rappelé les règles applicables à la majoration du prix d’acquisition au titre des travaux effectués pour le calcul d’une plus-value immobilière.

1) Seules les dépenses réalisées par une entreprise peuvent être déduites.

Le tribunal a ainsi rejeté la déduction des achats de matériaux effectués directement par le propriétaire dans des magasins de bricolage, même lorsque ces matériaux ont été utilisés par une entreprise pour réaliser les travaux.

2) Les factures doivent être précises et complètes.

En l’espèce, les factures produites par les entreprises ne mentionnaient pas l’adresse du chantier. Le tribunal a donc estimé qu’il était impossible de démontrer que ces dépenses concernaient bien le bien immobilier vendu.

Dans le même sens : arrêt du Conseil d’État du 12 octobre 2018 (n° 419294).

Le tribunal administratif de Toulon considère que des travaux ne peuvent être qualifiés de travaux de construction ou de reconstruction que s’ils ont pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre des locaux existants, notamment afin d’en assurer la solidité et la stabilité.

Un non‑résident affilié à un régime de sécurité sociale d’un État membre de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou de la Suisse peut bénéficier de l’exonération de la CSG et de la CRDS sur ses revenus (notamment les plus‑values) : la résidence dans l’UE/EEE/Suisse n’est pas requise dès lors qu’il est soumis à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un de ces États, conformément au règlement européen de coordination des systèmes de sécurité sociale (règlement UE n° 883/2004) et à la jurisprudence de Ruyter de la Cour de justice de l’Union européenne que le Conseil d’État applique et met en œuvre dans sa jurisprudence administrative.

Le Tribunal rappelle qu’en matière de plus-values, la France dispose effectivement d’un droit d’imposition en application de l’article 244 bis A du CGI.

Cependant, la convention fiscale prime sur la loi interne. Deux hypothèses sont prévues par l’article 13 de la convention :

1. Gains issus de l'aliénation directe de biens immobiliers ou de parts dans des sociétés détenant principalement des biens immobiliers (§1).
2. Tous les autres gains en capital (§4), imposables uniquement dans l'État de résidence du cédant.

Le tribunal adopte une interprétation stricte du texte conventionnel :

• La cession de parts d’une SPPICAV détenant indirectement des biens immobiliers relève du §4 de l’article 13, et non du §1.
• La plus-value est donc imposable uniquement aux Pays-Bas et échappe à toute imposition en France, malgré la disposition de l’article 244 bis A du CGI.

Le prix d’acquisition à retenir est celui stipulé dans l’acte authentique, qui fait foi entre les parties, et non la valeur mentionnée dans la rubrique relative aux déclarations fiscales des vendeurs, laquelle n’a pas la même portée juridique.

En cas de cession partielle d’un bien acquis pour un prix global sans ventilation, il appartient au juge (ou à l’administration) de rechercher la valeur vénale du bien à la date de son acquisition afin de déterminer la fraction du prix d’acquisition correspondant à la partie cédée.

La Cour administrative d’appel de Paris rappelle la jurisprudence dite Quemener, qui impose l’obligation d'appliquer le mécanisme de correction pour éviter une double imposition lors de la cession de titres de sociétés soumises à l’impôt sur le revenu.

La valeur d’acquisition des titres doit être :

• « majorée, d'une part, de la quote-part des bénéfices de cette société ou de ce groupement revenant à l'associé, qui a été ajoutée aux revenus imposés de celui-ci, antérieurement à la cession et pendant la période d'application de ce régime, et, d'autre part, des pertes afférentes à des entreprises exploitées par la société ou le groupement en France, ayant donné lieu à un versement de la part de l'associé en vue de les combler. »
• « (…) minorée, d'une part, des déficits que l'associé a déduits pendant cette même période, à l'exclusion de ceux qui trouvent leur origine dans une disposition par laquelle le législateur a entendu octroyer un avantage fiscal définitif, et, d'autre part, des bénéfices afférents à des entreprises exploitées en France par la société ou le groupement et ayant donné lieu à une répartition au profit de l'associé. »

La CAA de Bordeaux rappelle la nécessité de disposer des factures de travaux mentionnant l’adresse du bien vendu et que les dépenses engagées doivent avoir été effectivement payées par le cédant sur ses propres deniers.

En effet, « les factures produites faisaient état de dépenses de rénovation qui ne pouvaient être qualifiées de travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, ne comportaient pas les mentions nécessaires pour leur prise en compte, notamment l'adresse du bien concerné, et il n'était pas justifié que les dépenses engagées aient fait l'objet d'un paiement effectif de la part du cédant sur ses deniers propres. Le service a en conséquence appliqué la majoration égale à 15 % du prix d'acquisition prévue par le 4° du II de l'article 150 VB du code général des impôts, plus favorable à la situation de la requérante. »

La Cour d’appel administrative de Toulouse rappelle qu’il n’est pas possible pour des associés de SCI de bénéficier de l’exonération prévue à l’article 150 U, II-2° du CGI, bien qu’ils remplissent les conditions d’application.

Elle énonce que « seules les cessions de biens immobiliers réalisées par les personnes physiques peuvent bénéficier de l'exonération prévue au 2° du II de l'article 150 U du code général des impôts, à l'exclusion de celles réalisées par l'intermédiaire d’une société de personnes, fût-elle transparente. Dès lors, la SCI n’est pas fondée à soutenir que ces dispositions devraient être interprétées comme permettant l’exonération de plus-value pour les cessions réalisées par les sociétés de personnes dont les associés remplissent les conditions. »

Dans le cadre d’importants travaux réalisés par phases sur un immeuble en ruine jugé inhabitable, il apparaît que les travaux de second œuvre peuvent être distingués des travaux de gros œuvre et, par conséquent, ne peuvent être qualifiés de travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration.

La cour relève que : « Si les travaux effectués au titre des années litigieuses sont indissociables de ceux réalisés précédemment, ces derniers ne peuvent être regardés comme de nature à avoir substantiellement affecté le gros œuvre, au point qu'ils puissent être qualifiés de travaux de reconstruction non déductibles des revenus fonciers des intéressés. Par ailleurs, il ne résulte pas de l'instruction, contrairement à ce que prétend le service, que les travaux en cause, qu'il s'agisse de ceux effectués en 2013 et 2014 ou de ceux réalisés au cours des années précédentes, aient abouti à créer des surfaces supplémentaires affectées à l'habitation. »

En cas de retard dans la souscription de la déclaration n° 2746-SD nécessaire pour bénéficier de l’exonération de la taxe de 3 %, l’Administration fiscale est en droit d’exiger le paiement de cette taxe.

En effet, « la société (…) n'a pas bénéficié de l'exonération en raison de sa propre négligence et de ses carences déclaratives, de sorte qu'il est à bon droit que le premier juge l'a déboutée de sa demande de dégrèvement de l'imposition mise à sa charge par l'administration fiscale au titre de la taxe de 3 % pour l'année 2016. »

La Cour de cassation rappelle la possibilité de bénéficier de l'exonération de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus en France par des entités étrangères à la déclaration « actionnaires, associés ou autres membres détenant plus de 1 % des actions, parts ou autres droits » (CGI, art. 990 E, 3-d et e).

Il en résulte qu'une fondation qui n'a ni actionnaire, ni associé, ni autre membre et qui se trouve dans l'incapacité de désigner un bénéficiaire actuel au moment de chaque année d'imposition, mentionnant dans ses déclarations au titre de la taxe de 3 % un bénéficiaire futur et hypothétique de son patrimoine, ne remplit pas les conditions pour bénéficier de l'exonération.

L'arrêt précise que « par sa nature juridique, la fondation (…) n'a ni actionnaires, ni associés, ni autres membres et se trouve dans l'incapacité de désigner un bénéficiaire actuel au moment de chaque année d'imposition. Dans les déclarations qu'elle a déposées pour les années 2010 à 2014 au titre de la taxe de 3 %, elle n'a déclaré qu'un bénéficiaire futur, hypothétique, de son patrimoine. Il est retenu que cette situation résulte d'un choix libre, même ancien, qui n'est pas opposable à l'administration fiscale, et que la fondation (…) s'est placée, de son propre chef, dans l'obligation de s'acquitter de la taxe sur la valeur vénale des immeubles qu'elle possède en France. »

Le tribunal de Pau considère que le contribuable n’est pas fondé à demander l’application d’une majoration de 15 % du prix d’acquisition du bien pour des dépenses de travaux qu’il déclare lui-même ne pas avoir engagées.

Le tribunal administratif de Pau déclare que : "L’absence de justificatif travaux ne fait pas obstacle à l’application de ce taux forfaitaire de 15 % mais l’affirmation du requérant de n’avoir réalisé aucun travaux suffit, quant à elle, à ne pas appliquer au prix d’acquisition un forfait de 15 % prévu par les dispositions précitées au point 7. Par suite, M. B n’est pas fondé à demander l’application d’une majoration du prix d’acquisition du bien de 15 % pour des dépenses de travaux qu’il déclare lui-même ne pas avoir engagées."

Cette décision n’est pas nouvelle. La Cour administrative d’appel de Lyon avait déjà jugé qu’un contribuable n'est pas fondé à demander, pour le calcul de la plus-value réalisée lors de la vente d'un terrain à bâtir supportant une construction destinée à la démolition, l’application d’une majoration du prix d’acquisition du bâtiment de 15 % en vertu de l'article 150 VB, II-4° du CGI, pour des dépenses de travaux qu’il déclare lui-même ne pas avoir engagées (CAA Lyon, 5 mai 2018, n° 17LY00630).

L’article 150 U II 2° du CGI prévoit une exonération de plus-value immobilière pour les non-résidents cédant un logement situé en France sous deux conditions :

- Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession ;

- La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1^er janvier de l’année précédant celle de la cession.

Dans un arrêt du 29 novembre 2023, le Conseil d’Etat vient préciser que la location temporaire d’un bien revêtant un caractère négligeable ne remet pas en cause l’exonération prévue à l’article 150 U II 2° du CGI : « lorsqu’un logement meublé fait l’objet de locations ponctuelles durant la période en cause, la condition à laquelle le texte subordonne son bénéfice demeure satisfaite, pour autant que la mise du bien à la disposition de tiers puisse être regardée, eu égard à sa durée, sa fréquence et aux autres conditions dans lesquelles elle intervient, comme revêtant un caractère négligeable ».

La décision rendue par la Cour Administrative d’Appel de Bordeaux le 27 juin 2023 rappelle l’importance, en cas de cession de parts sociales de sociétés à prépondérance immobilière, de déterminer correctement la valeur des parts cédées.

En l’espèce, l’associé d’une SCI avait cédé à l’autre associé de la SCI les parts qu’il détenait. La cession était constatée par un acte notarié et le notaire était chargé de déclarer et prélever le montant de l’imposition due au titre de la plus-value réalisée. Considérant à postériori que le prix des parts sociales était surévalué (arguant que la valeur retenue pour l’immeuble détenu par la SCI était trop élevée et que le passif de la SCI n’avait pas été pris en compte), les parties ont fait constater par un acte notarié rectificatif un nouveau prix de cession revu à la baisse. Le cédant a alors demandé à l’administration fiscale la restitution partielle de l’imposition initialement payée.

L’administration fiscale a refusé cette restitution et tant le Tribunal Administratif de Poitiers que la Cour Administrative d’Appel de Bordeaux ont donné raison à l’administration, considérant qu’aucune disposition légale n’obligeait l’administration à prendre en compte le prix rectifié.

Dans une décision rendue le 24 mai 2023, le Tribunal administratif de Nice est venu rappeler plusieurs points sur la justification des travaux déductibles :

- Les sommes payées au titre des acomptes sur travaux ne viennent pas majorer le montant du prix d’acquisition car cela ne prouve pas que les travaux ont été réalisés : « le seul paiement d’avances ou d’acomptes sur des travaux à réaliser ne permettent pas, à eux seuls, de s’assurer de leur réalisation effective ». De plus la seule production d’un contrat avec une situation de travaux comportant un acompte de démarrage ne permet pas de justifier que cette somme a effectivement été payée, et que les travaux ont bien été réalisés.

- Dans le cas où la société justifie que des demandes d’acomptes ont été acquittées mais qu’elle ne produit aucune facture afférente à la réalisation des travaux, cela ne permet pas de majorer le prix d’acquisition du bien immobilier.

- La taille et l’élagage d’arbres déjà présents sur le site constituent des dépenses d’entretien et ne doivent donc pas être prises en compte dans le prix d’acquisition du bien.

- Enfin, un devis « ne permet pas, quand bien même un acompte a été versé, de s’assurer, d’une part, de la réalisation des travaux et, d’autre part, du paiement du solde ».

Dans un arrêt du 12 mai 2023, le Conseil d’Etat a admis la déduction au titre des revenus fonciers de travaux consistant en la réfection de l’installation électrique, du chauffage, des menuiseries, des peintures, des sols et de l’isolation d’un bien. En effet le CE a considéré que ces travaux pouvaient être dissociés du gros-œuvre et ne constituaient donc pas des travaux de reconstruction mais bien de rénovation.

Ainsi ces travaux sont déductibles des revenus fonciers, mais ne le seraient pas dans le cadre d’une plus-value immobilière.

En l’espèce une SCI avait déduit lesdits travaux de ses revenus fonciers au titre des années 2013 et 2014, l’administration avait remis en cause cette déduction à la suite d’une vérification de comptabilité au motif que les travaux correspondants devaient être regardés comme des travaux de reconstruction. Le tribunal administratif de Montpellier puis la Cour administrative d’appel de Toulouse avaient rejeté leurs demandes tendant au rétablissement des déficits fonciers déclarés au titre des années 2013 et 2014. Le Conseil d’Etat a alors annulé l’arrêt rendu par la cour administrative d’appel de Toulouse en considérant qu’elle avait commis une erreur de droit.